"Investindo em imóvel na planta": Análise comparativa entre o Mercado tradicional e o novo Mercado tokenizado.
Um dos investimentos preferidos dos brasileiros sempre foi o imóvel. Ao longo dos anos é muito raro um investidor realizar prejuízo, mesmo considerando despesas com financiamento imobiliário, impostos, manutenção, dentre outros.
Esta percepção de que é um investimento seguro, físico, ainda que representado por sua matrícula (documento registrado no registro de imóveis) ocorre especialmente se (i) a demanda supera a oferta, se (ii) houver escassez de terrenos disponíveis para novas construções e se (iii) existir planejamento ou execução de obras de infraestrutura, notadamente nas áreas de transporte e saneamento público.
Um ambiente econômico favorável, com baixas taxas de inflação e desemprego, reduzidas taxas de juros e acesso facilitado ao crédito imobiliário contribuem de forma determinante para a valorização dos imóveis também.
Apesar disto, são poucas as pessoas que realizam investimento de imóvel na planta. A principal razão para isto ocorrer é que o investidor leigo, não sendo um profissional, carrega muitas dúvidas e incertezas que são interpretadas como risco excessivo, difícil de ser mensurado. O pouco que ele sabe é que (i) é uma decisão que impactará sua vida e de seus familiares, (ii) que o valor do investimento é muitas vezes superior à sua capacidade de gerar receita no curto prazo, implicando em consequências severas caso ocorra alguma alteração em sua renda e (iii) a constatação de que ele possui pouca ou nenhuma informação sobre a empresa e a equipe que irão administrar a obra em questão.
Isto faz com que as melhores oportunidades estejam disponíveis apenas para um seleto grupo de investidores, que possuem (i) recursos disponíveis para aquisição à vista e especialmente (ii) possuem um histórico de relacionamento com o incorporador, trazendo credibilidade para o investidor.
Como o uso adequado da tecnologia está mudando este Mercado que representa cerca de 5% do PIB brasileiro?
Todos nós sabemos e vemos que a tecnologia está em toda parte. Uma das indústrias que mais se beneficia com ela é a do entretenimento. Redes digitais são utilizadas por bilhões de pessoas, porém poucas são as que o fazem como fonte de receita.
Neste artigo pretendemos apresentar como a tecnologia pode ser aplicada para: (i) gerar oportunidades à um público investidor carente de boas oportunidades, (ii) aumentar a credibilidade do incorporador, (iii) reduzir o risco, (iv) oferecer uma saída rápida (liquidez) e (v) permitir que o investidor participe deste mercado sem que para isso tenha que assumir compromisso (dívida) de longo prazo (geralmente 3 ou 4 anos que é o prazo de uma obra de grande porte).
Tudo isso só é possível graças à tecnologia conhecida como Blockchain. Se você tiver interesse em saber mais sobre esta tecnologia revolucionária, clique aqui.
Muito resumidamente, trata-se de um banco de dados que não permite alteração ou exclusão de dados de seus registros. Pense no seu extrato bancário ou na matrícula de um imóvel. Nestes documentos estão registrados todos os eventos ocorridos, de forma que é possível realizar uma auditoria completa.
A base para que qualquer transação ocorra de forma segura é a credibilidade. Estamos habituados a não confiar na contraparte (se estamos comprando via de regra não confiamos no vendedor, e vice-versa) mas sim em uma instituição bancária, que age como intermediário confiável.
Com o uso da tecnologia Blockchain é possível que duas pessoas que não se conhecem realizem transações seguras garantidas por características inerentes à tecnologia e independente de terceiros.
Esta tecnologia oferece ainda o conceito de token, que para efeitos didáticos, podemos assumir como a representação digital de um bem do mundo real (também conhecido como RWA - real world asset).
Em nossa plataforma, cada unidade imobiliária é representada por 1 token (ex: “token apto 101”). Convencionamos que este token será criado (emitido) na blockchain na medida exata dos metros quadrados que serão construídos para esta unidade imobiliária.
Você já percebeu então que o imóvel foi dividido em partes iguais (usamos o termo fracionado). Como consequência o valor unitário de cada fração é reduzido proporcionalmente, aumentando exponencialmente a quantidade de investidores. Observe que o investidor que tenha interesse em realizar um investimento maior, poderá fazê-lo adquirindo vários tokens, seja da mesma unidade imobiliária, seja de outra(s).
Outra questão solucionada com o uso adequado desta tecnologia é a de oferecer ao investidor liquidez. Em outras palavras, a possibilidade do investidor sair do investimento quando desejar. No modelo tradicional ele só pode fazer isso quando um novo comprador decide adquirir a unidade que ele possui, e isso só ocorre após a conclusão da obra e a expedição da respectiva documentação (que depende de prefeitura e cartório). Na plataforma o investidor poderá colocar seu(s) token(s) à venda assim que ele estiver disponível em sua carteira e todos os investidores terão acesso imediatamente.
Como todas as transações são realizadas contra pagamento à vista, o investidor não assume compromissos futuros (dívida). Ele faz seus investimentos na medida de seus interesses e capacidade financeira, mantendo o sistema seguro e eficiente, um benefício para todos os participantes.
Temos ainda uma vantagem significativa em relação aos custos habituais que ocorrem na confecção e negociação de contratos, distratos, custos advocatícios, administrativos, de análise de crédito e custos relacionados à captação de recursos para viabilização da obra (taxas e juros bancários). Todos estes são drasticamente reduzidos com a adoção da plataforma, refletindo em maior eficiência da incorporadora e melhor rentabilidade para o investidor de imóveis na planta.
Ainda dentro da plataforma, o investidor terá acesso à toda documentação oficial do empreendimento, conferindo maior credibilidade e visibilidade do empreendimento. A critério do incorporador, ele poderá disponibilizar: (i) matrícula do terreno onde será construído o empreendimento, (ii) contrato da SPE (sociedade de propósito específico, CNPJ aberto exclusivamente para uma determinada obra), (iii) todos projetos, (iv) memorial descritivo da unidade, (v) registro de incorporação, dentre outros. Poderá ainda acessar material publicitário e acompanhar a evolução da obra.
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